Artículo de Kiko Llaneras, autor de En Silicio, un blog dedicado a datos y gráficas.
Este artículo inaugura una serie dedicada al presente del mercado inmobiliario, y en la medida de lo posible, a su futuro. Y lo hace respondiendo una pregunta sencilla: ¿cuánto han bajado los precios?
Una pregunta sencilla, pero de difícil respuesta. Disponemos de muchos datos, pero son imprecisos, contradictorios, y aunque dicen representar lo mismo, todos representan algo ligeramente distinto. Por eso, y para tratar de dar una mejor respuesta, usaremos tres fuentes complementarias: escrituras, sondeo directo y precios del vendedor.
Precio en escrituras
Desde hace dos años, el Ministerio de Vivienda ofrece datos de precios basados en las escrituras del Consejo General del Notariado. A continuación tenéis representada su evolución (todas las gráficas están expresadas en moneda constante):
- El precio de transacción ha caído un 8%.
- Un 6% en vivienda nueva y un 11% en segunda mano.
- La tendencia sigue siendo bajista.
Al basarse en escrituras, estos datos deben ser matizados. Primero, las escrituras no reflejan los pagos en negro, lo que significaría que la caída real ha sido mayor (si aceptamos que los pagos en negro han perdido importancia). Segundo, las escrituras de pisos nuevos van retrasadas respecto al precio de mercado: los pisos comprados sobre plano se escrituran hoy, pero se compraron hace meses (a precios de entonces). Este efecto se habrá reducido porque cada vez se venden más pisos terminados.
Precio del vendedor
Para continuar, he representado el precio al que los vendedores particulares ponen sus vivienda a la venta (usando para ello los datos de Idealista):
- El precio del metro cuadrado para vivienda de 2ª mano se ha reducido un 15% en Madrid.
- Y hasta un 21% en Barcelona.
- La tendencia indica más caídas, quizás ralentizadas.
Hay que tener en cuenta que son precios de salida y no finales. Es de esperar que en un mercado en contracción como el actual, las negociaciones se habrán endurecido, y que por tanto las caídas de los precios finales serán mayores de lo que reflejan los datos.
Datos de la sociedad de tasación
Por último he usado los datos que ofrece la Sociedad de Tasación: un sondeo de los precios de transacción en promociones de vivienda nueva. Lo mejor de estos datos es que ofrecen una serie larga, lo que permite representar la evolución completa desde 1996, año en el que se inició el periodo alcista.
- El precio de vivienda nueva ha caído un 16,5% desde su máximo.
- Pese a eso, el histórico nos dice que el valor actual (1000 €/m2) sigue lejos del de los años noventa (700 €/m2).
En mi opinión, estos datos son mejores que las propias tasaciones, que suelen verse rodeadas de escepticismo —al fin y al cabo son una medida parcialmente subjetiva y sujeta a los intereses de los agentes (p.e. bancos).
Conclusiones
Hemos visto que todas las fuentes reflejan descensos del precio de la vivienda, e indican que éstos continuarán, aunque varían al estimar su magnitud.
Sería posible dar una cifra de consenso, pero tiene poco sentido. Estamos trabajando con datos agregados a nivel nacional, pero es obvio que el precio de la vivienda está estratificado según tamaño, tipología, antigüedad, o ubicación. Éste último criterio es importante: la vivienda es un bien posicional y eso tiene implicaciones (inglés). En definitiva, un análisis más preciso exigiría segmentación.
Para terminar, permitidme subrayar la importancia de la variable precio a la hora de estudiar el mercado de vivienda. La evolución del número de transacciones y su precio nos informan, grosso modo, de la relación entre la demanda y la oferta. Las transacciones han disminuido, y a pesar de eso los precios caen. Eso deja un diagnóstico claro: se ha producido una fortísima contracción de la demanda de vivienda.
Anticipar el futuro de dicha demanda, la fuerza motriz del conjunto, es la clave para anticipar el futuro del sector. Un asunto complejo, e interesante, al que dedicaremos los próximos artículos.
Kiko Llaneras es investigador en ingeniería de sistemas, y el autor del blog En Silicio, donde escribe sobre economía, vivienda y otros temas de actualidad usando datos y gráficas. También puedes encontrarle en twitter.
Nota. Es importante no quedarse con las cifras de variación trimestral o anual, porque aunque suelen copar los titulares de prensa, son datos poco informativos: difíciles de comparar, imprecisos y sensibles al ruido. La gráficas con la evolución de los precio (en moneda constante) ofrecen una mejor visión de la realidad y permiten medir las caídas de los valores máximos, un dato que facilita la comparación.
Actualización. En una primera versión dije erroneamente que los datos de la Sociedad de Tasación se basaban en tasaciones. Sin embargo, Sus datos reflejan precios de transacción de vivienda nueva.
Hola KiKo! No suelo intervenir para no generar caos, pero este tema me ha dado de pleno. Solo apuntar q la caída del precio por tasaciones va estrechamente relacionado con la caida del precio del vendedor. Quiero decir, la tasación se basa, principalmente, en un estudio de mercado de la zona y en el momento. Por lo tanto, valor de tasación es igual a valor de precio de vendedor ( quitandole un % si se trata de particular, y otro muy distinto si se trata de API). En estos momentos, el precio de los API son inferiores a los particulares, por raro q parezca.
Por otro lado quería matizar q los datos de idealista son muy relativos. Entiendo q hablas de una media generalizada ( de no ser así, no serian nada objetivos, como comentas en alguna parte del articulo, lo de la subjetividad). En una misma ciudad, el precio de la vivienda puede caer entre un 0% y un 20% según de que parte de la misma estemos hablando, y esto es importante.
Creo q no me dejo nada, y comparto gran parte de tu articulo, aunque con slguna matización, porque como tu bien indicas, es un tema complejo y difícil de analizar.
Entiendo que el valor de tasación se basa en información del mercado (aunque desconozco en qué exactamente), y que intenta reflejar los precios reales. Pero no es una medida de precios, sino una estimación, en parte subjetiva y basada en información parcial, y por tanto tendrá error. Las escrituras y los precios de anuncios, aunque son mediciones y no estimados, tienen otras limitaciones que también los desviarán del precio real.
En cualquier caso, estoy de acuerdo en que la mayor limitación de todos estos datos —no solo de Idealista, también de tasaciones y escrituras— es que los valores que muestro arriba son valores promedios: no reflejan la variabilidad de precios por provincias, ciudades o barrios. Promediar es útil para dar un “vistazo” a nivel nacional, pero no sirve para valorar viviendas individuales.
De hecho, esa es una de las razones por las que las tasaciones son valiosas: porque sirven para valorar una casa individualmente.
P.S. El indice Case-Shiller americano sería lo idea para estimar la evolución de precios, pero es un trabajo enorme: se calcula comparando los precios de ventas sucesivas de una misma casa. Agregando esos datos para muchas casas se construye el índice.
Por esa razón que comentáis hay tantos índices de precios de la vivienda en España:
- tasadoras
- registradores
- catastro
- ministerio de vivienda
- ine
- portales inmobiliarios
- …
La fuente de datos es dispersa y sobre todo España es muy grande; quiero decir que en cada ciudad, por pequeña que sea hay zonas en las que un inmueble de similares caracteristicas tiene un valor de mercado muy diferente.
Da envidia ver gráficas de portales americanos donde se puede segmentar geográficamente hasta un barrio determinado y ver datos de precios de venta de los últimos meses, perfectamente geoposicionados. Todavía queda mucho camino por recorrer y por alcanzar un estandar de información.
Estoy de acuerdo. En cuanto a los datos geoposicionados hay intenciones de hacerlo por mis limitados conocimientos. En estos momentos, un grupo de profesionales del sector de tasaciones, obliga a incluir en las mismas la posición exacta, en latitud y altitud, del inmueble objeto de valoración. Quizás se han decidido por fin, a crear esa base informativa, perfectamente ubicada, y empezar así a recorrer el camino…???? Creo q si, pero de momento, no hay mas información al respecto.
La información geolocalizada, cuando llegué, será una revolución. Como insinuo en el artículo, muchas viviendas son un bien posicional —un bien escaso por definición—, como por ejemplo las ubicadas en el centro de una ciudad o en primera linea de playa. Así que no hay un precio de mercado, sino muchos.
Dicho eso, no olvidemos que los precios agregados son importantes. No tanto para el particular que compra o vende un piso en el número 12, sino para aquellos interesados en el sector en su conjunto.
Saludos.
[...] ¿Cuánto ha bajado el precio de la vivienda? blog.basicohomes.com/%C2%BFcuanto-ha-bajado-el-precio-de-la-… por hovercraft85 hace 2 segundos [...]
[...] » noticia original [...]
Hello dude, can i post articles to your website ? Let me know if you are interested